Odgovori na najpogostejša vprašanja o prenovi, tveganjih in odgovornosti.

Ne. Sosedje podpiramo prenovo Drame. Vztrajamo pa, da mora investitor prevzeti polno odgovornost za izvedbo tako zahtevnega projekta in za njegove morebitne posledice na sosednjih stavbah.

Etažni lastniki ne blokiramo prenove. Republika Slovenija nam blokira razpolaganje z našo lastnino, ker ne pristajamo na podpis dogovora, ki nam ne nudi dejanske zaščite. V preteklih letih smo sodelovali pri oblikovanju dogovora o gradnji. Razumemo, da vsaka stavba potrebuje obnovo oziroma da gledališki ansambel potrebuje primerne prostore za svoje delovanje. A vztrajamo, da mora investitor nositi vso odgovornost v zvezi z izvedbo projekta in zagotoviti ustrezno jamstvo za povračilo škode.

Republika Slovenija je sprožila postopek za omejitev lastninske pravice na zemljišču, ki pripada tudi stanovanjskima stavbama. Zaradi tega je upravna enota izdala odločbo, s katero je do konca postopka prepovedala kakršnokoli prodajo, obremenitev ali bistveno spreminjanje tega zemljišča brez izrecnega soglasja države. Omejitev je vidna tudi v zemljiški knjigi, morebitne pogodbe, sklenjene v nasprotju s prepovedjo, pa so nične.

Ključna težava za lastnike je v tem, da sta po Stvarnopravnem zakoniku posamezna enota (npr. stanovanje, poslovni prostor) in pripadajoči solastniški delež na zemljišču pravno neločljiva celota. Prodaja stanovanja zato samodejno vključuje tudi prodajo deleža na zemljišču, zaradi česar prepoved, ki velja za zemljišče, neposredno velja tudi za vsako stanovanje v stavbi. V praksi to pomeni, da lastniki svojih stanovanj ne morejo prodati, darovati ali obremeniti s hipoteko, ne da bi predhodno pridobili soglasje Republike Slovenije. Ker postopek za pridobitev tega soglasja po izkušnjah lastnikov traja tudi do šest mesecev, je promet z njihovimi nepremičninami dejansko skoraj onemogočen.

Vsak investitor tudi Republika Slovenija mora za gradnjo izkazati pravico graditi. Po pripadajočih zemljiščih Nemške hiše in Malega nebotičnika nima pravice graditi. Običajno investitor ne rabi pravice graditi po zemljiščih, ki jih nima v lasti, saj se objekti gradijo z odmikom od parcelnih meja, do koder vodi javna pot. Prizidek SNG Drame stoji na površini nekdanjega dvorišča historičnega gledališča oziroma tik na parcelni meji.

Investitorji običajno ne potrebujejo soglasja h gradnji s strani lastnikov sosednjih zemljišč, v kolikor gradijo v skladu z odmiki, ki jih zahtevajo pravne podlage. Niti ne rabijo soglasja za uporabo sosednjih zemljišč pri gradnji, saj so svojega zemljišča dostopajo preko javne poti.

Pri načrtovanju gradnje SNG Drama pa naj bi gradnja potekala na sami parcelni meji in projektant namerava gradbišče razširiti tudi na zemljišča sosednjih objektov in se tem onemogočiti intervencijski dostop do Nemške hiše. Projektant je celo del zidu varovanja gradbene jame predvidel po zemljišču, kjer potekajo komunalni vodi sosednjih objektov in niso v lasti Republike Slovenije. Na zahtevo lastnikov je moral projektant zid umakniti za slab meter, na zemljišče, ki je v lasti Republike Slovenije, za kar je bilo potrebno popraviti projektno dokumentacijo, po javno dostopnih podatkih pa je bil to dodaten strošek SNG Drame. Odgovornost projektanta oziroma investitorja je, da je projektna dokumentacija pripravljena v skladu z veljavno zakonodajo.

Da, to izhaja iz mnenja primopredajnega gradiva, ki ga je ministrica dobila ob začetku mandata. Prav tako so ministrico etažni lastniki seznanili z ozadjem problematike gradnje gledališča z dopisom z dne 4. 1. 2023.

Ker samo spremljanje pomikov ne prepreči njihovega nastanka in posledično škode. Pred gradnjo so potrebne podrobne prostorske in geomehanske analize, izračun dovoljenih premikov ter vnaprej določen načrt ukrepov za primer, če se ti premiki približajo nevarnim mejam, zlasti če to zahteva pravna podlaga.

Načrtovana "začasna" razlastitev za dobo do deset let je v resnici dolgotrajen odvzem pravice do uporabe in razpolaganja z lastnino. Zakonodaja določa, da je razlastitev skrajno sredstvo, dopustno le, če je nujno potrebna, ko so izčrpane vse druge možnosti, in je sorazmerna z javno koristjo. Etažni lastniki menimo, da v tem primeru pogoji niso izpolnjeni in da gre za nedopusten obid instituta razlastitve, ki lastninsko pravico izvotli in jo spremeni v prazen pojem. Takšen postopek ustvarja nevaren precedens za vse lastnike v Sloveniji. Če Republika Slovenija lahko na tak način zaobide ustavna varovala, je ogrožena pravna varnost vseh.

Dokler Republika Slovenija za uporabo zemljišč, ki so v solasti etažnih lastnikov Nemške hiše in Malega nebotičnika, nima njihovega soglasja ali druge ustrezne pravne podlage, ne izpolnjuje pogojev niti za vložitev zahteve za izdajo gradbenega dovoljenja.